דלג לתוכן 
בדיקת נאותות סביבתית (Due Diligence) | איתור פוטנציאל זיהום | חיסכון בעלויות חקירה מיותרות
המגן הראשון מפני כשל כלכלי וסביבתי
רכישת קרקע, שינוי ייעוד (תב"ע) או כניסה לפרויקט התחדשות עירונית ללא חקירת עבר, שקולים להימור פיננסי מסוכן.
זיהומי קרקע נסתרים, שריד למפעל שפעל במקום בשנות החמישים, עלולים לעצור פרויקט לשנים ולגרור עלויות טיהור של מיליוני שקלים.
המשרד להגנת הסביבה דורש ביצוע סקר היסטורי (Phase I) כתנאי סף לקבלת היתרים, אך עבור היזם זוהי תעודת הביטוח החשובה ביותר.
בדרך ארץ הנדסה, אנו מבצעים חקירה פורנזית של העבר כדי לספק תמונת סיכונים בהירה, המאפשרת לקבל החלטות נדל"ניות בטוחות ולצלוח את הרגולציה ביעילות.
למה לבצע סקר היסטורי עם דרך ארץ הנדסה?
סקר היסטורי אינו רק איסוף מסמכים; הוא דורש יכולת ניתוח הנדסית לזיהוי "דגלים אדומים" שאינם מופיעים במפות הרגילות:
-
אינטגרציה עם הידרולוגיה: הצוות שלנו כולל יועץ סביבתי ומתכנני מים, המנתחים לא רק את הקרקע אלא גם את הסיכון של זיהום מי תהום והסעת מזהמים מהסביבה לאתר.
-
פענוח תצלומי אוויר מתקדם: יכולת ניתוח של תצלומי אוויר היסטוריים משנות ה-40 ועד היום, לזיהוי פעילות תעשייתית, בורות הטמנה או מיכלי דלק שנעלמו מהשטח.
-
מניעת דיגום מיותר: סקר היסטורי מדויק יכול לשכנע את הרשויות שאין צורך בקידוחי ניסיון יקרים (Phase II), או למקד אותם לנקודות ספציפיות בלבד, ובכך לחסוך הון.
-
ליווי סטטוטורי מלא: ניסיון רב בעבודה מול היחידות הסביבתיות ברשויות המקומיות ומול המשרד להגנת הסביבה, לשחרור חסמים וקבלת אישורים.
מהו סקר קרקע היסטורי (Phase I)?
סקר קרקע היסטורי הוא השלב הראשון והקריטי בתהליך חקירת קרקע מזוהמת, המבוצע על פי הנחיות המשרד להגנת הסביבה והתקן האמריקאי ASTM E1527.
מטרת הסקר אינה לקחת דגימות פיזיות מהקרקע, אלא לבצע "חקירה מודיעינית" מקיפה כדי להבין האם קיים פוטנציאל לזיהום באתר.
התהליך כולל איסוף מידע מארכיונים, תיקי בניין, רישיונות עסק ישנים וראיונות עם בעלי הקרקע בעבר. אנו בודקים האם פעלו במקום תחנות דלק, מכבסות, מוסכים, מפעלי ציפוי מתכות או פעילות חקלאית אינטנסיבית.
המידע מעובד לתוך דוח סביבתי מקיף, הממפה את מוקדי הסיכון (Hotspots) ומגדיר את הצורך בהמשך חקירה. ללא סקר זה, לא ניתן לקדם תוכניות בניין עיר (תב"ע) או לקבל היתרי חפירה באזורים החשודים כמזוהמים.
המוקשים הסמויים: מתי חייבים לבצע את הסקר?
הדרישה לביצוע הסקר עולה במספר צמתים קריטיים בחיי הנכס:
עסקאות נדל"ן ובדיקת נאותות (Due Diligence):
רוכשים זהירים וגופים מממנים דורשים את הסקר לפני סגירת עסקה. מטרתם לוודא שהם לא רוכשים נכס עם "חובות סביבתיים" בדמות קרקע מזוהמת, שעלות הטיפול בה תוטל עליהם.
ממצאי הסקר משמשים פעמים רבות מנוף להפחתת מחיר הרכישה או לדרישת שיפוי מהמוכר.
שינוי ייעוד ותכנון (תב"ע):
מוסדות התכנון דורשים סקר היסטורי כתנאי להפקדת תוכנית, במיוחד כאשר משנים ייעוד מתעשייה או מסחר למגורים. במקרים אלו, הסקר משתלב כחלק מתוך נספח סביבתי רחב יותר המוגש לוועדה.
רישוי עסקים והיתרי בנייה:
במסגרת הליך רישוי עסקים, הרשות המקומית עשויה לדרוש את הסקר אם קיים חשד לפעילות מזהמת בעבר. זהו צעד מקדים הכרחי לפני ביצוע עבודות עפר, כדי למנוע פיזור מזהמים לסביבה וסיכון בריאות הציבור.
חסם המימון: הסקר כתנאי לקבלת ליווי בנקאי
בעולם הנדל"ן המודרני, הבנקים הפכו לרגולטור סביבתי לא פחות מהמשרד להגנת הסביבה.
קרקע מזוהמת נחשבת בעיני הבנק כ"נכס רעיל" ששוויו הכלכלי מוטל בספק, ולכן בנקים רבים מסרבים להעניק ליווי פיננסי, משכנתא או אשראי לקבלן מבלי לראות דוח סקר היסטורי נקי המכונה לעיתים "מכתב החרגה".
הדוחות שאנו מפיקים בדרך ארץ הנדסה ערוכים בסטנדרט המקצועי הנדרש על ידי מחלקות ניהול הסיכונים בבנקים ובחברות הביטוח.
אנו יודעים לספק את השורה התחתונה הברורה שהבנק מחפש, ובכך מסייעים להסיר את חסמי המימון ולשחרר את האשראי הנדרש להקמת הפרויקט.
המתודולוגיה: איך אנחנו מוצאים את מה שהוסתר?
העבודה שלנו מתבצעת כעבודת בילוש הנדסית:
-
סריקת ארכיונים: איתור היתרי בניה ישנים, תיקי רישוי עסקים ותוכניות אינסטלציה היסטוריות בארכיון הרשות המקומית.
-
פענוח תצ"א: רכישה ופענוח של תצלומי אוויר מתקופות שונות (לעיתים משנות ה-40) כדי לזהות מבנים שנהרסו, אזורי שפיכת פסולת או מיכלי דלק עיליים שהוסרו.
-
סיור שטח: מהנדס סביבה יוצא לשטח לחפש עדויות פיזיות: כתמי שמן, צמחייה צרובה, צינורות חשודים או ריחות חריגים.
-
ניתוח הידרולוגי: בדיקת כיווני זרימת מי התהום ורגישות האקוויפר, בסיוע יועץ הידרולוגיה, כדי להבין אם זיהום משטח שכן עלול לנדוד לאתר הנבדק.
המטרה שלנו: לחסוך לכם את שלב הקידוחים (Phase II)
טעות נפוצה אצל יועצים חסרי ניסיון או כאלו המעוניינים לנפח את העבודה היא המלצה אוטומטית על ביצוע סקר קרקע פיזי הכולל קידוחים ודיגום מעבדה, בכל מקרה שבו המידע ההיסטורי בארכיון חסר או עמום.
גישה זו מבזבזת ליזם זמן יקר וכסף רב.
בדרך ארץ הנדסה, אנו פועלים בגישה שונה: כאשר המידע הארכיוני חסר, איננו ממהרים לשלוח אתכם לקדוח.
במקום זאת, אנו מעמיקים את החקירה באפיקים אלטרנטיביים – ראיונות עם ותיקי האזור, ניתוח מפות היסטוריות או הצלבת מידע ממגרשים סמוכים שכבר נחקרו.
המאמץ המודיעיני המוגבר נועד להגיע למסקנה חותכת המניחה את דעתה של הרשות להגנת הסביבה, ולייתר ככל הניתן את הצורך בפעולות חפירה יקרות ומעכבות.
השוואה: סקר היסטורי (Phase I) מול סקר קרקע וגז (Phase II)
| פרמטר להשוואה | סקר היסטורי (Phase I) | סקר קרקע וגז (Phase II) |
| מהות הבדיקה | איסוף מידע, מסמכים וניתוח היסטורי (Non-Intrusive) | דיגום פיזי באמצעות קידוחים ומעבדה (Intrusive) |
| מתי מבצעים? | תמיד בשלב הראשון, לפני שעולים על הקרקע | רק אם הסקר ההיסטורי הצביע על חשד לזיהום |
| עלות וזמן | עלות נמוכה יחסית, זמן תלוי בארכיונים | עלות גבוהה (מכונות קידוח, מעבדות), זמן ממושך |
| מטרת העל | מיפוי פוטנציאל והערכת סיכונים | אימות או הזמה של הימצאות זיהום בפועל |
| התוצר | דוח המלצות: "נקי" או "נדרש דיגום" | דוח ממצאים: ריכוזי מזהמים והשוואה לתקן |
הרגולציה: מתודולוגיית IRBCA
כל הסקרים המבוצעים על ידינו נערכים בהתאם למתודולוגיית IRBCA (Israel Risk Based Corrective Action) שאומצה על ידי המשרד להגנת הסביבה. גישה זו דוגלת בניהול סיכונים: לא כל זיהום מחייב טיפול אגרסיבי.
המטרה היא לבחון האם הזיהום מסכן את המשתמשים העתידיים בקרקע או את מקורות המים. עבודה לפי מתודולוגיה זו תואמת את הסטנדרטים המקצועיים הנדרשים על ידי הרגולטור, ומסייעת משמעותית במניעת דרישות טיהור מחמירות שלא לצורך.
מקדימים תרופה למכה סביבתית
אל תתנו לעבר של הקרקע לסכן את העתיד של הפרויקט. צוות היועצים הסביבתיים של דרך ארץ הנדסה עומד לרשותכם לביצוע חקירה היסטורית מעמיקה, שתסיר את אי-הוודאות ותאפשר לכם לבנות על קרקע בטוחה. צרו קשר עוד היום לייעוץ ראשוני.
